Crise provocada por pandemia repercute no contrato de aluguel

Pela crise em decorrência da pandemia do novo coronavírus, o Poder Judiciário vem proferindo decisões analisando cada caso para se observar a hipótese de revisão ou reequilíbrio econômico-financeiro nos contratos, ou até mesmo isenção do valor do aluguel.

No contexto decorrente da Covid-19, os contratos de locação, tanto comercial quanto residencial, convertem-se em protagonistas nas discussões acerca da possibilidade ou não de revisão contratual e até mesmo na possibilidade de exoneração do locatário quanto às obrigações assumidas.

Em se tratando de locação residencial, o esperado é que tanto os proprietários quanto os inquilinos compreendam a necessidade de renegociação dos contratos.

A mudança no valor do aluguel, ainda que por tempo determinado, deve ser discutida entre as partes. A escolha do valor final deve ser pactuada de comum acordo e registrada na cláusula de reajuste.

Para que seja considerada a possibilidade de suspensão, necessário verificar a conjuntura da alteração econômico-financeira decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição na remuneração do locatário em virtude da pandemia.

Quanto a locação não residencial, o fechamento do comércio em decorrência da pandemia fez com que o cumprimento das obrigações por parte do locatário fosse excessivamente dificultado. Por isso, é necessário avaliar se, em razão da emergência gerada pelo coronavírus, o cumprimento da obrigação se tornou excessivamente onerosa.

Nos casos de força maior ou caso fortuito, como no cenário atual, o direito positivo autoriza a parte a resolver o contrato ou postular a readequação do “valor real da prestação”, mas não simplesmente suspender o cumprimento da obrigação.

A revisão do valor do aluguel necessita da demonstração da alteração da base objetiva do contrato, em razão de circunstância excepcional.

O diálogo entre locador e locatário é a medida adequada para solucionar as desavenças provocadas pela crise, porém, caso o acordo entre as partes seja infrutífero, medidas judiciais devem ser tomadas para garantir o equilíbrio contratual, boa-fé e a função social, princípios limitadores da autonomia privada.

 

Autor do texto: Lívia Metzker.

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